Renters’ Rights Act уже називають однією з наймасштабніших реформ оренди житла у Британії за останні роки. Закон мав посилити захист орендарів, однак ринок відреагував зовсім не так однозначно, як очікували багато британців.
Після змін власники житла почали жорсткіше перевіряти кандидатів, підвищувати вимоги до гаранторів та ретельніше відбирати орендарів. Водночас експерти попереджають: нові правила можуть поступово змінити баланс сил на ринку та вплинути навіть на ціни оренди.
Експерт із британського ринку нерухомості, рієлтор Максим Андрієнко, для UA-Platform пояснив, чому власники житла почали жорсткіше перевіряти кандидатів і чи справді оренда може подорожчати вже найближчим часом.
Сьогодні про Renters’ Rights Act говорять дуже багато, але часто — поверхнево. Як би ви пояснили своїм клієнтам: що реально зміниться для орендаря в повсякденному житті?
— Наразі немає загальної чіткої лінії, як все це має діяти, тому що деякі моменти суперечать попереднім правилам, які також чинні. Тому зараз агенти і власники нерухомості перестраховуються, і все, що було колись формальністю, зараз перевіряється по декілька разів.
На деяких потенційних орендарів робляться референси. Тобто їх перевіряють через різні платформи через те, що ризики для власників збільшились. Ризики та відповідальність агенцій теж збільшились. Тому я можу сказати, що зараз ринок у руках власників: вони обирають, і дуже ретельно, кого вони хочуть заселити.
Зараз може бути ситуація, коли квартира буде вільна кілька тижнів або навіть місяць, але її не здадуть першому-ліпшому через те, що ризики для власників сильно зросли.
Скасування “no-fault eviction” виглядає як велика перемога для орендарів. Але якщо дивитися чесно — чи залишаються у лендлордів інструменти, щоб обійти цю норму?
— З одного боку, так, це перемога для багатьох орендарів. Але насправді, якщо орендар був нормальний і лендлорд у нього був адекватний з агенцією, то це їх ніяк не стосувалось і раніше. А наразі багато хто з лендлордів буде тричі перевіряти, перш ніж погодити того чи іншого орендаря, тому що неможливість виселити дуже сильно обмежує права і можливості власників житла. І навіть якщо людина перестала платити, може бути ситуація, коли виселяти її буде дуже проблематично. Тому через це зараз дуже посилися перевірки.
Чи правильно ми розуміємо, що ринок стає більш “пролендлордським” перед введенням закону? Що ви зараз бачите на практиці — чи змінюється поведінка власників?
— Я можу сказати, що так. По-перше, лендлорди кілька разів подумають, перш ніж погодити того чи іншого кандидата.
По-друге, якщо раніше можна було взяти собі навіть кількох гаранторів, то зараз може бути тільки один, і вимоги до його доходів теж збільшились. Тобто, якщо раніше х3 було, то зараз вимоги збільшилися. Дуже часто це може бути х4. Лендлорди хочуть бути впевненими, що вони будуть отримувати свою оренду.
Щодо орендарів, зараз точно не той час, коли вони можуть диктувати свої умови. Так, усе потрібно погоджувати, обговорювати. Але не в ультимативній формі, як це інколи буває від певних кандидатів. Зараз власники знаходяться у величезному стресі, тому як тільки їх щось не влаштовує до підписання контракту, вони одразу відкидатимуть таких кандидатів. Як показує практика, такі кандидати в майбутньому призводять до ще більших вимог і проблем. А цього, звичайно, нікому з власників не хочеться.
Багато орендарів бояться, що після цих змін лендлорди просто піднімуть ціни. Чи є вже зараз ознаки того, що оренда стане дорожчою?
— Справа в тому, що багато хто зараз одразу ставить трохи вищі ціни через те, що підвищились ризики і витрати.
Можливість збільшувати вартість оренди вже є тільки раз на рік.
Якщо раніше багато приватних лендлордів могли і не підвищувати вартість оренди роками, то зараз буде ситуація, коли 99% всіх лендлордів будуть підвищувати її щороку.
Зараз ще є багато компаній, і вся ця політика, швидше на все, спрямована на те, щоб усунути з ринку малих лендлордів на користь корпоративних лендлордів, тобто великих компаній, які є власниками цілих будинків або поверхів з квартирами під оренду. Відповідно наразі деякі з цих компаній можуть демпінгувати ціни через те, що в них великий обіг грошового потоку і вони навіть з дохідністю 1% можуть себе чудово почувати і здавати житло по низу ринку. Але як тільки більша частина приватних невеличких лендлордів буде усунута з ринку, ці ж компанії, ставши монополістами, зможуть тоді підвищувати ціну, змінювати правила гри і, відповідно, оренда може бути дорожчою.
Заборона bidding wars звучить добре на папері. Але скажіть чесно: чи можливо це реально контролювати на ринку, особливо в містах як Лондон?
— Практично неможливо. За правилами самих платформ, через які здається нерухомість, ви не можете поставити більшу ціну, ніж зазначено. Але є різні варіанти, різні підходи, і тут для лендлордів зараз головна не стільки ціна, яку їм пропонують потенційні орендарі, а якість цих орендарів. Тому зараз я вже бачу ситуацію, коли орендарі, що приходять з пропозицією повної ціни і навіть більшої, аніж власник виставив на початку, все одно обиратимуть тих, хто їм більше пасує.
Наприклад, ціна оренди 1500 фунтів стерлінгів, хтось пропонує 1400, а хтось – навіть 1600, і можуть віддати перевагу тому, хто пропонує менше, якщо людина надійна, пройшла всі перевірки, є гарні відгуки і т.д.
Зараз головне навіть не ціни, а наскільки людина адекватно поводить себе, робить пропозиції, наскільки відповідає вимогам і правилам лендлорда і його агенції.
Ще одна важлива тема — дискримінація (діти, benefits). Чи змінить цей закон реальну поведінку агентів і власників, чи це залишиться сірою зоною?
Згідно з новими правилами, відмовляти через те, що є дитина або людина на бенефітах, офіційно не можна, оскільки це дискримінація.
Але, знову ж таки, лендлорди та їхні агенти зараз обирають, виходячи з усіх пропозицій, і якщо буде пропозиція краща, без дитини і без бенефітів, звичайно, вони приймуть її. Офіційно ніхто не буде казати: «Я вам не здам квартиру через вашого песика». Але лендлорд має право обирати того, хто йому пасує найкраще.
Крім того, доволі сильно зв’язує руки те, що не можна закінчувати контракт, якщо людина на бенефітах. Якщо вона сказала, що їй бенефіти не переказали, то виселяти її теж буде доволі проблематично.
Для орендарів головне адекватно підійти до ситуації, з розумінням ставитись і до лендлордів в тому числі, ставити свою пропозицію максимально сильною і відповідно відстоювати свої права. Але в той же час не перегинати з вимогами. Має бути все обговорено, коли кожна зі сторон показує свої бажання, але не в ультимативній формі. Я вже бачив ситуацію, коли потенційні орендарі майже висунули ультиматум, що їм не подобається і що має бути змінено. Попри те, що в них був гарний фінансовий стан, їм відмовляли.
Як ви вважаєте, цей закон більше захищає орендаря чи створює нові ризики для обох сторін?
— Те, що було зроблено, спрямовано більше на захист орендарів, але в той же час агенти, які займаються орендою, та власники нерухомості хочуть максимально захиститись і перестрахуватись. Тому буде дуже ретельний відбір потенційних орендарів. І, відповідно, для багатьох буде доволі важко пройти перевірки та погодження. Потрібні в тому числі гарантори, поручителі, деякі інші моменти. Але в принципі протягом року це все має вирівнятися і потім вже буде набагато легше.
В Шотландії, коли в 2017 році була подібна реформа, це зайняло близько року. Зараз ринок зрозумілий всім сторонам і працює чудово.
Чи є якісь моменти в Renters’ Rights Act 2025, які зараз недооцінюють або неправильно розуміють?
— Є багато моментів, які не до кінця зрозумілі всім сторонам. Ринок відрегулюється, але має пройти певний час, щонайменше, напевно, рік, щоб чітко зрозуміти нові правила і хто більше захищений у цій ситуації.
Можлива ситуація, коли людина знімає квартиру, каже що буде там жити рік, два, п’ять, а як тільки отримала ключі, дає notice, що вона через два місяці з’їжджає. Виходить так, що людина два місяці жила в квартирі за ціною довгої оренди, а по факту використовувала її як short let. Для власника це додаткові витрати, оскільки потрібно знайти нового орендаря, нові перевірки, нові контракти і т.д. Плюс у новобудовах, у великих комплексах є правило, що ти не маєш права здавати менше, ніж на 6 місяців.
Якщо вийшов такий форс-мажор, і людина з’їхала швидше, таке буває. Але якщо це буде постійно траплятися, то виходить так, що власник квартири ненавмисно порушує правила, і це є доволі серйозною проблемою для багатьох. Тому, як уже було зазначено, орендарів перевірятимуть дуже ретельно перед підписанням контракту.
Читайте також: Як падіння міграції до Британії впливає на оренду: пояснює рієлтор для українців
фото: Shutterstock
