Купівля житла в Британії — одне з найскладніших фінансових рішень для українців, особливо коли йдеться про mortgage, тимчасовий статус і нестабільний дохід.
Чи справді іпотека «прив’язує» до країни? Коли купівля вигідніша за оренду, а коли краще не поспішати? Чому навіть з високою зарплатою банк може відмовити — і що на це впливає насправді? Всі ці питання для UA-Platform розʼяснив Володимир Долинний — експерт з іпотечного консультування, страхування та фінансового планування, засновник і власник компанії VLD Finance Ltd, яка спеціалізується на іпотеці та страхуванні у Великій Британії.
Це практичний гід для українців в UK, які хочуть приймати зважені фінансові рішення й уникнути дорогих помилок на ринку нерухомості.
З вашого досвіду, в яких ситуаціях в Британії варто серйозно думати про купівлю житла, а в яких — краще не поспішати?
У Британії існує негласне правило: «The 5-Year Rule». Якщо ви плануєте залишатися в одному місті та в одній робочій ніші понад 5 років тоді купівля майже завжди виграє у оренди.
Варто думати про купівлю, якщо:
- Ваша орендна плата дорівнює або перевищує потенційний платіж за іпотекою (у 2025 році середня ставка стабілізувалася близько 4-4.5%, що робить іпотеку знову конкурентною).
- Ви маєте стабільний дохід і готові до «невидимих» витрат (maintenance, страхування, податки).
- Ви хочете мати психологічний «якір» і свободу змінювати житло під себе.
Краще не поспішати, якщо:
- Ваша кар’єра передбачає переїзди між містами (продаж житла в Британії довгий і дорогий процес, що може тривати 6–9 місяців).
- Ви плануєте купувати житло на термін менше 1 року. Витрати на юристів, Stamp Duty (податок) та комісії агентам при продажу можуть просто «з’їсти» весь приріст вартості нерухомості.
- Ви перебуваєте на етапі зміни кар’єрного напрямку.
Наскільки mortgage у Великій Британії реально “прив’язує” людину до країни — фінансово й юридично?
Це поширений міф. Юридично іпотека не є «кайданами», але фінансово вона створює певні рамки.
Юридично: Ви можете виїхати з Британії будь-коли. Банку байдуже, де ви фізично перебуваєте, доки ви платите. Ви навіть можете здати будинок в оренду, отримавши Consent to Let (дозвіл на оренду) від банку.
Фінансово: Прив’язка відчувається через Early Repayment Charges (ERC). Це штрафи за дострокове закриття іпотеки (зазвичай 1–5% від суми боргу), якщо ви вирішите продати будинок раніше, ніж закінчиться ваш фіксований термін (наприклад, 2 чи 5 років).
Валютний ризик: Якщо ви поїдете і будете заробляти в іншій валюті, а платити іпотеку в фунтах і будь-яке коливання курсу може стати проблемою.
Як тимчасовий або перехідний імміграційний статус впливає на рішення банку щодо mortgage для українців?
Станом на 2025 рік ситуація для українців стала зрозумілішою, але залишається селективною.
- Residency Rule: Більшість банків (наприклад, HSBC, Halifax) вимагають, щоб ви прожили в Британії мінімум 12 місяців перед подачею заявки.
- Термін візи: Це критичний момент. Банки хочуть бачити, що у вас залишилося мінімум 1-2 роки за візою АБО що ваш статус дозволяє продовження (наприклад, Ukraine Permission Extension scheme).
- LTV (Loan to Value): Якщо ваш статус «тимчасовий», банк може попросити більший депозит (наприклад, 20-25% замість стандартних 5-10%), щоб мінімізувати свої ризики. Однак існують спеціалізовані брокери, які знають банки, що працюють саме з українськими схемами.
Як банки в Британії оцінюють доходи людей, які працюють на hourly rate, zero-hour contracts або по кількох роботах?
Британські банки люблять стабільність (Salary), але навчилися працювати з гнучкими формами зайнятості.
- Hourly Rate: Банк зазвичай бере середній показник за останні 3–6 місяців. Якщо ви працюєте 40 годин один тиждень і 20 інший, вони можуть врахувати найнижчий показник або середнє арифметичне.
- Zero-hour contracts: Для банку це «червоний прапорець», але не вирок. Вам знадобиться трек-рекорд мінімум 12 місяців (іноді 2 роки) у того самого роботодавця, щоб довести, що робота є постійною, попри умови контракту.
- Кілька робіт: Більшість банків врахують 100% доходу від основної роботи і лише 50-60% від другої, якщо ви працюєте на ній менше року. Вони оцінюють вашу здатність фізично витримувати таке навантаження довгостроково.
Чому заявник може добре заробляти, але все одно не пройти affordability-тест у британському банку?
Ви можете заробляти £80,000, але банк дасть вам менше, ніж людині з зарплатою £40,000. Чому?
- Stress Testing: Банк перевіряє, чи зможете ви платити за іпотекою, якщо ставки зростуть до 8-9%. Це їхній внутрішній «запас міцності».
- Залежні особи (Dependants): Кожна дитина або непрацюючий дорослий у родині суттєво «зрізає» вашу суму кредиту. Банк вважає, що ваші витрати на життя значно вищі.
- Борги та кредити: Наявність автокредиту (PCP) на £300/місяць може зменшити вашу максимальну суму іпотеки на £20,000–30,000.
- Вартість життя (Lifestyle): Банки дивляться на ваші банківські виписки. Великі витрати на азартні ігри, дорогі підписки або регулярні овердрафти сигналізують про ризик, навіть при високому доході.
- Insurance Shock (2025): Цього року банки почали суворіше враховувати вартість страхування нерухомості та життя, яка суттєво зросла, що також тисне на бюджет.
Читайте також: Що буде з житлом у Лондоні до 2030 року: пояснення рієлтора
фото: Drazen Zigic/shutterstock
