Після запуску Renters’ Rights Act британський ринок оренди увійшов у період нестабільності: лендлорди стали обережнішими, агенції — прискіпливішими, а конкуренція за хороші квартири лише зросла.
У другій частині інтерв’ю для UA-Platform експерт із британського ринку нерухомості, рієлтор Максим Андрієнко пояснює, чому лендлорди стали обережнішими, кого зараз найчастіше відсіюють під час перевірок та чому українцям варто двічі подумати перед переїздом у нове житло саме зараз. Також говоримо про права орендарів після змін, ризики для людей на бенефітах, правила підвищення оренди та головні помилки, які можуть коштувати житла у перехідний період.
Першу частину інтерв’ю читайте тут: Чому винайняти житло в UK тепер складніше: експерт про нові правила оренди
Яка найбільша помилка, яку зараз роблять орендарі?
– Серед основних помилок можна назвати бажання саме зараз змінити житло, не маючи при цьому нормальної кредитної історії та доходів. Найголовніше те, що через нові правила лендлорди не хочуть додаткових ризиків, тому і лендлорди, й агенції роблять дуже ретельні перевірки.
Якщо людина зараз не має нормального заробітку, або він недостатній, або знаходиться на бенефітах, то, відповідно, знайти нову квартиру і пройти всі перевірки буде вкрай важко.
Чи є сенс підписувати новий контракт зараз, чи краще почекати змін на практиці?
– Якщо контракт є, вас влаштовує житло, ціна та все інше, то краще залишатися на місці, тому що ринок має врегулюватися, і це займе десь 12-18 місяців, тільки після того всі будуть розуміти остаточні правила гри. А до того моменту буде вкрай важко.
Можливо, комусь пощастить знайти цікавий варіант за невеликі гроші. Можливо, ви вже маєте виїжджати, а нове місце вам так і не підтвердили. Тому я б радив зараз не змінювати свою локацію.
Що робити, якщо лендлорд натякає на підвищення оренди або розірвання договору?
– За новими правилами лендлорд має право підвищувати вартість оренди тільки раз на рік. Тобто, якщо ви у вересні 2025 року підписали договір, то тепер тільки в вересні 2026 року лендлорд має право підвищити вартість оренди, і підвищення має бути на рівень інфляції плюс невеличкий коефіцієнт. Наприклад, якщо рівень інфляції 2%, то підвищення може бути максимум до 3%. Підвищувати частіше неможливо.
Стосовно розірвання договору, якщо notice Section 21 був відправлений до 1 травня 2026 року, то так, ваш договір буде розірвано.
Якщо ж лендлорд хоче розірвати договір зараз, то він вже запізнився: нові правила набрали чинності, тож тепер договір можна розірвати тільки з поважної причини. Наприклад:
- якщо лендлорд продає квартиру, і, відповідно, він не має права її виставляти на оренду щонайменше один рік;
- якщо він хоче сам в цій квартирі жити;
- якщо квартира або будинок потребують капітального ремонту, великих робіт.
Як бачимо, причини доволі обмежені, тому зараз просто так завершити договір не можна, навіть якщо він у вас був фіксований до серпня або до жовтня 26-го року.
Що перевірити в договорі оренди просто зараз?
– Особливо нічого не потрібно перевіряти. Лендлорд або його агент мали надіслати нові правила і зміни, які набули чинності з 1 травня. Ця інформація має надійти до кінця травня. Якщо вона ще не була надіслана, можна запросити цю інформацію.
Чи є сенс орендарям фіксувати комунікацію з лендлордом?
– Так, я завжди рекомендую всю комунікацію проводити, наприклад, через портал, де йде все листування, де зберігається вся інформація, договір та інша документація, плюс надсилати email.
Повідомлення, смски, WhatsApp, Telegram тощо – це не може бути чітким підтвердженням вашого листування і комунікації, тому що в деяких месенджерах є функція автовидалення повідомлень через певний час. Тому інформацію краще зберігати деінде і дублювати, зокрема електронною поштою, навіть якщо у вас гарні відносини з лендлордом.
Що варто знати про права орендарів згідно нових правил?
– По-перше, якщо ви вже орендуєте житло, то просто так розірвати оренду неможливо, у вас є можливість подати notice і через два місяці виїхати.
Навіть якщо у вас фіксований контракт до жовтня або до конкретних чисел, все одно – нові правила вступили в силу, тож ви можете подати notice і, відповідно, без будь-яких штрафів виїхати.
Стосовно інших прав, якщо в будинку щось зламалося, чи, наприклад, не працює вентиляція, чи протікає труба. Так, за щось має відповідати і тенант, але й лендлорд також має дивитися за своїм житлом. Тому будь-які помилки або якісь несправності мають фіксуватися. Це має бути email, де ви повідомляєте, що у квартирі або в будинку не все гаразд, і обов’язково це все фіксувати. Потім, якщо буде якась конфліктна ситуація, то це допоможе довести, що ви вчасно зверталися, вчасно повідомляли, а не через місяць після того, як у вас прорвало трубу, ви про це сказали. Інакше це вже буде проблема тенанта, що він вчасно не повідомив і чекав невідомо чого.
Чи зміниться ситуація для тих, хто отримує бенефіти, чи стане реально легше знайти житло?
– Реально знайти житло легше не стане, навпаки, це буде набагато важче, оскільки дуже багато людей занадто зловживають своїм становищем із бенефітами.
У деяких роз’ясненнях кажуть, що якщо людина на бенефітах перестала платити, то виселити її все одно дуже буде важко, навіть важче, ніж звичайного тенанта. З одного боку держава платить бенефіти на оплату житла, з іншого – немає чіткого роз’яснення випадків, коли їх не доплатили або десь загубили. Тому лендлорди не хочуть брати на себе цю відповідальність.
Є також випадки, коли з певних країн люди приїжджали, заселялась одна людина чи пара, а потім виявлялося, що в них там ще є шестеро дітей, всі в однушці живуть, і виселити їх практично неможливо. Тому все, що стосується бенефітів, матиме зараз дуже мало варіантів.
Після введення нових правил ринок стане більш стабільним чи навпаки менш передбачуваним?
– Він вже став менш передбачуваним, став більш ризиковим для лендлордів та агентів. Для тенантів також зараз ситуація не найкраща, тому що багато лендлордів налякані просто або не хочуть здавати свою нерухомість, поки ринок не вирівняється.
Я знаю дуже багато кейсів, коли люди завчасно подали нотіси, зараз тенанти виїжджають, а лендлорди кажуть, хай житло краще рік буде порожнє, аніж мати головний біль і безсонні ночі.
Так ситуація може тривати до наступного травня, а може й довше.
Які поради ви можете дати українцям, щоб не мати проблем з орендою у цей перехідний період?
– Перш за все, якщо ви маєте потребу орендувати щось зараз, підготуйте все вчасно: всі пейсліпи, банківські стейтменти, всю свою історію, контакти, деталі гарантора, якщо він у вас є, всі його контакти, виписки, таке інше. Тобто, щоб у вас образу був весь пакет документів та готовність одразу їх надати. Якщо агенція, лендлорд бачать, що людина адекватна, вона підготувалася, має все необхідне і не тягне час, їй нічого приховувати, відповідно, до такої людини більше довіри, і буде більша ймовірність зняти бажане житло.
По-друге, всі листування краще фіксувати через email або навіть звичайною поштою, тому що це буде додатковий доказ у випадку якихось конфліктних ситуацій.
По-третє, читайте і послуговуйтесь лише офіційною інформацією з GOV.UK, не довіряйте чату GPT та іншим AIшкам, які дають не завжди адекватні поради.
Першу частину інтерв’ю читайте тут: Чому винайняти житло в UK тепер складніше: експерт про нові правила оренди
фото: Shutterstock
