Згідно з новим прогнозом Savills, до 2030 року ціни на житло в Лондоні зростуть у середньому лише на 17% – значно повільніше, ніж у регіонах Сполученого Королівства. Це змушує багатьох ставити запитання: чи залишається столиця привабливою для інвестицій і купівлі житла, чи її роль змінюється?
Про те, як тлумачити цей прогноз, які сегменти Лондона матимуть найбільший потенціал, як на попит впливатимуть іпотечні ставки та що насправді відбувається з доступністю житла, UA-Platform поспілкувалася з рієлтором Максимом Андрієнком – експертом із британського ринку нерухомості. Він розповів, де Лондон зберігає свою цінність, які райони можуть «вистрілити» до 2030 року і які ризики варто врахувати українцям за кордоном, перш ніж вкладати гроші в британське житло.
У статті згадується, що прогнозоване зростання цін у Лондоні становить лише приблизно 17% до 2030 року, що значно нижче, ніж у регіонах. Для інвесторів та покупців це породжує відчуття невизначеності – чи є столиця все ще перспективним місцем для купівлі житла.
З огляду на те, що Savills прогнозує значно повільніше зростання цін у Лондоні порівняно з іншими регіонами країни, чи залишається Лондон привабливою локацією для інвесторів та покупців? У чому сьогодні його ключова цінність?
– Це не є проблемою для інвесторів, оскільки для багатьох інвесторів головне – стабільність ринку і прогнозованість доходів, витрат і всього, що пов’язане з нерухомістю.
Якщо йде активний зріст, то так само може бути активне падіння цін, перерозподіл ринку тощо. Незважаючи на всі катаклізми, на те, що економіка сповільнилася, через невизначеність бюджету і купу недолугих законів, які були прийняті, а потім відмінялися, все одно ринок нерухомості фактично не змінив свої показники навіть протягом 2025 року. І 17% до 2030 року – це цілком нормальний відсоток, це знову ж таки по Лондону. В Лондоні 33 райони, в якомусь з районів може бути нульовий приріст, в якомусь мінімальний, а в якомусь може бути і 70%.
Ключова цінність Лондона в тому, що тут прогнозована дохідність, прогнозовані витрати і є стабільність ринку.
Багато інвесторів не женуться за 10-15-20%, для них 3-5% – це цілком достатній дохід. А найголовніше – ліквідність, яка залишається на ринку нерухомості Лондона, і невеликий приріст.
Стаття згадує, що до 2030 року базова ставка може знизитися приблизно до 2,5%. Проте сьогодні високі ставки сильно стримують ринок, особливо в Лондоні, де ціни значно вищі за середні британські. Як зміна відсоткових ставок впливає на попит на житло саме в Лондоні, і що очікувати покупцям у найближчі 2–3 роки, поки ставки поступово знижуються?
– Насправді ставки по іпотеці впливають на житло низького ринкового сегменту (до півмільйона фунтів) або середнього (від півмільйона і приблизно до півтора мільйона фунтів). На все, що більше, ніж півтора мільйона фунтів, відсоткові ставки практично не впливають, оскільки люди, в яких є три мільйони на житло, у них 2,5% точно знайдеться. Тому тут це не є проблемою.
Стосовно відсоткових ставок, люди були дуже розслаблені тим, що тривалий час була відсоткова ставка 0,5%, 0,1%, все, що було менше 1%. Тому коли відсотки ставки піднялися до 5-6%, так, звичайно, для багатьох це стало шоком. Але нормальні відсоткові ставки – 3-4% річних по іпотеці, навіть 4,5 і до 5% це також знаходиться в цілком прийнятному такому сегменті. Тому, коли відсоткова ставка знижується до 2,5%, так, це, звичайно, стимул для економіки, стимул для забудовників, для банків і для людей, для того, щоб купували та розбудували ринок нерухомості, щоб він розвивався. Але наразі ринок, звичайно, сповільнився. Як тільки відсоткові ставки знижуються, то це одразу допомагає більш доступному сегменту.
Навіть за умов прогнозованого зростання цін, у Лондоні існує хронічна проблема доступності – середня заробітна плата не встигає за темпами подорожчання. Стаття натякає на можливе покращення умов іпотеки, але не зачіпає питання реальної купівельної спроможності.
Як сьогодні виглядає реальна доступність житла для середнього жителя Лондона? Чи стає ринок більш відкритим, чи, навпаки, бар’єри зростають навіть попри прогнозоване здешевлення іпотеки?
Він раніше був і зараз залишається доволі складним для того, щоб тут щось придбати, через високі ціни. Цінник у Лондоні стартує від 300 тисяч фунтів за квартиру з однією спальнею. Відповідно, можуть бути ціни і трошки нижче, ніж зазначено, але таких варіантів небагато, по-перше.
По-друге, це райони, де хочуть жити не так багато людей. Вони або далеко знаходяться, або мають не дуже зручну чи нерозвинену інфраструктуру, або ж це не дуже спокійні райони.
Ціник від 300 тисяч і вище – це доволі висока ціна, оскільки за межами Лондона за ці гроші можна купити навіть цілий будинок.
За статистикою, щоб придбати нерухомість в Лондоні в 2020 році, потрібно було 11,1 річних зарплат. Станом на 2025 рік ситуація насправді покращилась, і зараз потрібно 9,1 середніх річних зарплат, для того, щоб придбати собі нерухомість чи накопичити на депозит.
Якщо взяти дані по країні, то в 2020 році на це потрібно було 6,9 річний зарплат, станом на 2025 рік це 5,8. Тобто за п’ять років ситуація покращилась для покупців, хоча знову ж таки деякі витрати збільшились.
Прогнози Savills показують загальний тренд, але не розділяють його за сегментами: новобудови, вторинний ринок, орендний сектор, престижні райони, периферія. Покупцям і орендодавцям важливо зрозуміти, де саме у Лондоні можливий найбільший ріст вартості. У яких сегментах лондонського ринку нерухомості – новобудови, історичні будинки, передмістя чи Prime-сектор – ви очікуєте найдинамічніший розвиток до 2030 року?
– Стосовно найбільшого приросту ціни, це, як завжди, райони, де розвивається інфраструктура, покращується транспортне сполучення, відкриваються нові торгівельні центри і тощо. Крім цього, життя біля річки завжди було преміальним, оскільки річка – це природний бар’єр, і якщо вікна квартири чи будинку виходять на річку, вид з вікон мінятися не буде, адже на воді ніхто не будує.
Відповідно, квартири і новобудови, які є біля річки, завжди мають значно вищий попит, ніж в інших місцях столиці, так само, як і в інших містах.
Тому найкращий попит, як на вторинному, так і на первинному ринку, це саме будинки біля річки, а також території, де покращується інфраструктура: де відкриваються нові станції, нові автобусні маршрути, де планується відкриття нових торгівельних центрів, дитячих садочків, шкіл. Тобто, покращення інфраструктури на кшталт району Nine Elms, де не тільки будуються нові будинки, а побудована повністю вся нова інфраструктура побудована Батерсі парку.
Хоча стаття дає позитивний прогноз щодо загального зростання, ситуація у Лондоні може бути більш складною: Brexit, регуляції оренди, зміна попиту серед іноземних інвесторів, темпи будівництва. Які головні ризики та виклики можуть вплинути на ринок житла в Лондоні до 2030 року, і що ви порадили б покупцям чи інвесторам уже сьогодні, щоб підготуватися до змін?
– Тут потрібно для початку інвесторам і покупцям визначитись, що і для чого вони купують. Якщо нерухомість купується для себе, то потрібно дивитися наперед, які перспективи району, як довго ви хочете там жити, які можливі зміни і хто потенційний покупець для цього будинку чи квартири в майбутньому. Тобто, кому це можна буде продати і за скільки.
Якщо це, наприклад, занедбаний будинок, який можна покращити, додати до вартості 20-30-40% витрат, і витративши не більше 10% від цієї ціни, то так, це має сенс.
Але якщо середня вартість будинку 400 тисяч, а ви купуєте його за 380 і вкладаєте ще 100 зверху, то навряд чи це буде гарною інвестицією, оскільки він обійдеться вам уже дорожче, аніж середній, навіть найдорожчий будинок на цій вулиці чи в цьому районі. Тому потрібно зважати на ваші перспективи та плани.
Якщо це інвестиція, то потрібно правильно структурувати свій вид бізнесу для того, щоб оптимізувати податки, витрати і доходи. І на основі цього, вже після консультації з іпотечними брокерами, з бухгалтерами, з фінансовими консультантами та агентами з нерухомості, можна вже приймати рішення щодо придбання нерухомості.
Читайте також: Як зміняться податки та доходи в Британії в 2026 році: розбір бюджету
головне фото: Shutterstock
